Wann darf der Vermieter die monatlichen Nebenkosten erhöhen? Kündigung möglich?

Einseitige Erhöhung

Der Vermieter ist berechtigt gem. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit einen Betrag zu bestimmen, der die voraussichtlichen jährlichen Nebenkosten der Wohnung des Mieters abdeckt.

 

Beispiel:

Die vertragliche Nebenkostenvorauszahlung beträgt 250,00 € im Monat. Aus der Abrechnung ergibt sich eine Nachzahlung des Mieters von 1.200,00 €. Der Vermieter kann die Vorauszahlung um 1200 / 12 = 100,00 € monatlich erhöhen, sodass zukünftig 350,00 € im Monat zu zahlen ist.

Vorausschauende einseitige Erhöhung durch den Vermieter möglich?

Eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung ist nur dann einseitig durch den Vermieter möglich, wenn die Jahresabrechnung höhere Kosten erwarten lässt. Wurde also im abgelaufenen Jahr so viel verbraucht, dass die bisherige Vorauszahlung nicht ausreicht, darf der Vermieter den Vorauszahlungsbetrag anpassen. Eine vorausschauende Erhöhung, um höhere Preise weiterzureichen und eine hohe Nachzahlung im folgenden Jahr zu vermeiden, ist nach aktuellem Stand nicht möglich.  Unter dem Jahr dürfen die Nebenkosten nicht einseitig erhöht werden. Erst nach Erstellung einer Abrechnung und Feststellung, dass die bisherigen Vorauszahlungen zu niedrig waren, können die Kosten erhöht werden.

Die Energiepreissteigerungen werden sich also erst 2023 mit Erstellung der Abrechnungen bemerkbar machen.

Was, wenn ich höhere Nebenkosten nicht bezahlen kann?

Steht man finanziell wegen hoher Mieten schlecht dar, lohnt es sich zu prüfen, ob man einen Anspruch auf Wohngeld hat. Dieser wird aber nicht nachträglich bewilligt. Daher muss dieser bei einer hohen Belastung bereits jetzt gestellt werden. Wohngeld kann eine höhere Nebenkostenvorauszahlung ggf. ausgleichen.

Übersteigt die Nachzahlung den Betrag, den man als Mieter aufbringen kann, sollte man Kontakt mit dem Vermieter aufnehmen und um Ratenzahlung bitten. Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf Bewilligung einer Ratenzahlung.

Kann der Vermieter bei einem Rückstand von Nebenkosten kündigen?

Ja, grundsätzlich kann ein Rückstand mit der Nebenkostennachzahlung ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.

Nachzahlungsforderungen sind allerdings nicht Teil der monatlichen Miete. Aus diesem Grund führt eine nicht beglichene Nachzahlungen nicht automatisch zu einem Sonderkündigungsrecht des Vermieters. Vielmehr müssen erschwerende Umstände hinzukommen, damit gekündigt werden kann. So muss beispielsweise der geschuldete Betrag besonders hoch sein, so dass dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Der Vermieter kann nach aktuellen Urteilen des LG Berlin eine außerordentliche fristlose Kündigung auf den allgemeinen Kündigungsgrund des § 543 Abs. 1 BGB (Kündigung aus wichtigem Grund) stützen, wenn der Mieter mit einer Betriebskostennachzahlung in Höhe von 2 Monatsmieten länger als einen Monat in Rückstand ist. Dies würde eine erhebliche Pflichtverletzung durch den Mieter darstellen.

Ferner kann die Nichtzahlung einer Betriebskostennachforderung in Höhe eines Betrages von mehr als einer Monatsmiete für einen Zeitraum über einen Monat eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters darstellen, die den Vermieter zur ordentlichen, also fristgemäßen Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) berechtigt.

Ein Vermieter sollte demnächst eine außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung aussprechen und diese durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht erstellen lassen.

Bei einer niedrigeren Nachzahlung muss der Mieter sich zu einer Zahlung in Raten bereit erklären. Verweigert der Mieter dies, könnte dies zumindest nach einer Abmahnung im Wiederholungsfalle (im Folgejahr) für eine Kündigung des Mietverhältnisses reichen.

Ansonsten ist der Vermieter gehalten, die Rückstand notfalls vor Gericht einzuklagen.

 

Unter welchen Voraussetzungen kann der Vermieter eine Erhöhung der Vorauszahlung verlangen?

Um die Nebenkosten zu erhöhen, muss der Vermieter zuvor eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erstellen. Der Vermieter ist berechtigt, die Erhöhung zeitgleich mit der Zusendung der Nebenkostenabrechnung an den Mieter zu versenden. Die Erhöhung erfolgt in einem einfachen Schreiben an den Mieter. Eine Begründung des Vermieters ist nicht notwendig. Auch einer Zustimmung des Mieters bedarf es nicht. Die Änderung wird zwei Monate nach Zugang der Erklärung wirksam. Der Vermieter sollte daher darauf achten, dass er den Zugang der Abrechnung mitsamt dem Erhöhungsverlangen beweisen kann.

 

Was passiert, wenn der Mieter die höhere Vorauszahlung nicht leistet?

Die andauernde und trotz Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete oder unvollständige Mietzahlung ist eine so gravierende Pflichtverletzung, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt.

Ab wann eine dauerhafte unpünktliche und unvollständige Mietzahlung eine Kündigung rechtfertigt, ist nicht klar geregelt. Es gibt Gerichte, die nach viermaliger nicht ordnungsgemäßer Zahlung und einer erfolgten Abmahnung eine Kündigung als begründet ansahen. Der BGH hat einen Fall entschieden, dass nach siebenmaligem Verstoß und mehrfacher Abmahnung eine Kündigung rechtmäßig sei.

 

Wann kann wegen Mietrückständen gekündigt werden?

 Fristlose Kündigung

Zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem Gesamtbetrag einer vollen Miete

Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein wichtiger Grund für die Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a vorliegt, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug war. Der rückständige Teil ist dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dabei kommt es nur auf den rückständigen Gesamtbetrag an.

Es komme daher nicht darauf an, ob jeder rückständige Teilbetrag für sich genommen im Verhältnis zur Miethöhe nicht unerheblich war.

BGH Urteil vom 08.12.2021, VIII ZR 32/20

 

Mietrückstand über mehrere Monate

Das Mietverhältnis kann ebenfalls fristlos gekündigt werden, wenn sich der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

§ 543 Abs. 1 Nr. 3b BGB

 

Heilung einer außerordentlichen Kündigung

Kommt ein Mieter in einen wie oben dargestellten Zahlungsrückstand, so kann der Vermieter fristlos, hilfsweise ordentlich, kündigen. Die Zahlung des Mietrückstandes heilt in diesem Fall jedoch nur die fristlose Kündigung – eine zusätzliche, hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt bestehen.

 

Fristgerechte Kündigung

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag ordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Der BGH hat am 10.10.2012 (Aktenzeichen VIII ZR 107/12) entschieden, dass dies bei einem Fall eines Mietrückstand von mehr einer Monatswarmmiete und einer Verzugsdauer von mehr als einem Monat ist.

 

Was zählt als Mietrückstand?

Relevant für den Rückstand sind lediglich die Grundmiete und die Betriebskostenvorauszahlungen. Nach überwiegender Rechtsprechung ist in der Regel ein eventueller Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung nicht relevant. Dies wird, wie oben dargestellt, damit begründet, dass es sich hierbei im Gegensatz zu den Mieten nicht um periodisch wiederkehrende Zahlungspflichten handelt. Aber die Nichtzahlung einer Betriebskostennachzahlung kann unter Umständen zu einer ordentlichen Kündigung berechtigen. Dies ist jedoch gesondert zu prüfen und ein ggfs. eigener Kündigungsgrund. Das Gericht wird hier den Einzelfall abwägen, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter weiter zumutbar ist.

Rechtsanwalt Hans-J. Salzbrunn
Alfred-Schumann-Str. 6
65201 Wiesbaden

Stand: 25.10.2022

Wie kann ein Arbeitnehmer seine Überstunden einklagen?

Das Bundesarbeitgericht hat sich in einer aktuellen Entscheidung damit befasst, was der Arbeitnehmer in einer Klage darzulegen hat, wenn er die Bezahlung von Überstunden einklagen möchte.

Der Leitsatz des Bundesarbeitsgerichtes lautet:

Verlangt der Arbeitnehmer Überstundenvergütung, hat er im Prozess die Leistung solcher und deren Veranlassung durch den Arbeitgeber darzulegen. Vom Erfordernis der arbeitgeberseitigen Veranlassung ist nicht wegen der Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union zur Pflicht des Arbeitgebers zur Einrichtung eines Systems zur Erfassung der täglichen effektiven Arbeitszeit (EuGH 14. Mai 2019 – C-55/18 – [CCOO]) abzurücken.

BAG 04.05.22 5 AZR 359/21

Der Arbeitnehmer muss daher exakt in seiner Klageschrift jeden Tag aufführen, an dem er von wann bis wann gearbeitet hat. Die dürfte ohne Aufzeichnungen des Arbeitnehmers schwierig werden. Trotzdem hält das Bundesarbeitsgericht an seiner Rechtssprechung hier zu fest. Die Pflicht des Arbeitgebers zur Einrichtung eines Erfassungssystem ändert hieran nichts.

Ein pauschaler Vortrag, wie viele Überstunden in einem bestimmten Zeitraum angefallen sind, reicht für den Vortrag des Arbeitnehmers nicht. Auch ist der Arbeitgeber nicht zur Herausgabe von Stundenaufzeichnungen verpflichtet.

Das Bundesarbeitsgericht schreibt:

Verlangt der Arbeitnehmer Arbeitsvergütung für Überstunden, hat er darzulegen und – im Bestreitensfall – zu beweisen, dass er Arbeit in einem die Normalarbeitszeit übersteigenden zeitlichen Umfang verrichtet hat. Dabei genügt der Arbeitnehmer seiner Darlegungslast, wenn er schriftsätzlich vorträgt, an welchen Tagen er von wann bis wann Arbeit geleistet oder sich auf Weisung des Arbeitgebers zur Arbeit bereitgehalten hat. Mit dem Vortrag, zu bestimmten Zeiten gearbeitet zu haben, behauptet der Arbeitnehmer regelmäßig zugleich, während der genannten Zeiten die vertraglich geschuldete Arbeitsleistung erbracht zu haben. Das ist für die erste Stufe der Darlegung ausreichend (vgl. BAG 10. April 2013 – 5 AZR 122/12 ).

 

Auf diesen Vortrag muss der Arbeitgeber im Rahmen einer abgestuften Darlegungslast substantiiert erwidern und im Einzelnen vortragen, welche Arbeiten er dem Arbeitnehmer zugewiesen hat, und an welchen Tagen der Arbeitnehmer von wann bis wann diesen Weisungen – nicht – nachgekommen ist. Trägt er nichts vor oder lässt er sich nicht substantiiert ein, gelten die vom Arbeitnehmer vorgetragenen Arbeitsstunden gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden (st. Rspr., vgl. zB BAG 26. Juni 2019 – 5 AZR 452/18 – Rn. 39, BAGE 167, 158; 21. Dezember 2016 – 5 AZR 362/16 – Rn. 23, BAGE 157, 347 – jeweils mwN).

 

Sodann muss der Arbeitgeber detailliert darlegen, an welchen der vom Arbeitnehmer behaupten Tagen dieser in geringerem Umfang gearbeitet haben muss. Hier dürfte dem Arbeitgeber dessen Erfassungssystem die Arbeit sehr erleichtern.

Für die arbeitgeberseitige Veranlassung und Zurechnung als – neben der Überstundenleistung – weitere Voraussetzung eines Anspruchs auf Überstundenvergütung müssen Überstunden vom Arbeitgeber angeordnet, gebilligt, geduldet oder jedenfalls zur Erledigung der geschuldeten Arbeit notwendig gewesen sein (st. Rspr., vgl. nur BAG 10. April 2013 – 5 AZR 122/12 –.

Auch für diese Voraussetzung trägt der Arbeitnehmer die Darlegungs- und Beweislast

Die Pflicht zur Messung der Arbeitszeit hat keine Auswirkung auf die Darlegungs- und Beweislast im Überstundenvergütungsprozess.

 

Rechtsanwalt Hans-J. Salzbrunn

Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt Kündigungen im Arbeitsrecht in Wiesbaden

 

 

 Wird die Kündigung des Mietvertrages durch Zahlung unwirksam?

Der BGH beschäftigte sich erneut mit der Frage, ob eine zusammen mit der fristlosen Kündigung ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietvertrages mit der Nachzahlung des Mietrückstandes unwirksam wird.

Im Falle eines Zahlungsverzuges kündigt ein Vermieter in der Regel das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht.

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB wird die ausgesprochene fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird, oder eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflicht (=Schonfristzahlung).

Eine innerhalb dieser Schonfrist erfolgte vollständige Zahlung des Mietsrückstands führt allerdings nur dazu, dass die fristlose Kündigung ihre Wirkung verliert. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt bestehen. Hiermit bleibt der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 13.10.2021 (Az. VIII ZR 91/20) bei der in der Vergangenheit entwickelten Rechtsprechung.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. 

Rechtsanwalt Hans-J. Salzbrunn

Rechtsanwalt für Mietrecht Arbeitsrecht Kündigung in Wiesbaden

Muss der Arbeitgeber nach einer Kündigung dem Mitarbeiter im Zeugnis danken?

Dankesformel im Arbeitszeugnis nach einer Kündigung?

Nach einer Kündigung des Arbeitsvertrages stellte sich bislang oft die Frage, ob ein Arbeitsgeber in einem arbeitsrechtlichen Zeugnis verpflichtet sind, dem Arbeitnehmer für eine Tätigkeit für den Arbeitgeber zu danken und ihm alles Gute zu wünschen.

Diesen Fall beschäftigte nunmehr das Bundesarbeitsgericht. Es stellt fest:

Ar­beit­ge­ber sind nicht ver­pflich­tet, aus­schei­den­den Mit­ar­bei­tern zu dan­ken oder ih­nen al­les Gu­te zu wün­schen: Bun­des­ar­beits­ge­richt, Ur­teil vom 25.01.2022, 9 AZR 146/21

 

Im Rahmen einer Kündigungsschutzklage versuche ich in einem Vergleich meist eine solche Formulierung zu erreichen. Der Arbeitgeber kann dem Arbeitnehmer danken, muss es aber nicht. Dankt der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer nach einer Kündigung des Arbeitsverhältnisses spricht dies sehr für eine für den Arbeitgegeber angenehme Beendigung, was den Chancen des Arbeitnehmers nach der Kündigung für einen neuen Arbeitsvertrag bei einer anderen Firma sicherlich steigern lässt.

Haben Sie keine Kündigung als Arbeitnehmer erhalten? Oder eine Kündigungsschutzklage als Arbeitgeber? Ich stehe Ihnen als Rechtsanwalt für Arbeitsrecht in Wiesbaden gerne im gesamten Raum Frankfurt, Mainz, Wiesbaden, Darmstadt als Anwalt zur Seite.

Rechtsanwalt Hans-J. Salzbrunn Wiesbaden, Rechtsanwalt Arbeitsrecht Wiesbaden

 

Kündigung der Wohnung wegen Aufnahme von Flüchtlingen?

Mieter können Flüchtlinge nur unter bestimmten Voraussetzungen in ihre Mietwohnung aufnehmen. So darf durch die Aufnahme nicht der Hausfrieden gestört werden und es darf keine Überbelegung vorliegen. Hier wird meist von 1 Person pro 10 qm Wohnfläche ausgegangen.

Ganz wichtig ist, dass nur kurzzeitig eine Aufnahme ohne Genehmigung des Vermieters erfolgen darf. Flüchtlinge gelten hier aus Besucher, die ein Mieter bis zu sechs Wochen ohne Genehmigung des Vermieters beherbergen darf. Hieraus darf jedoch kein Daueraufenthalt werden.

Dauert die Aufnahme länger als sechs Wochen, besteht eine Meldepflicht und die Erlaubnis des Vermieters ist einzuholen. In diesem Fall liegt eine Untervermietung vor. Dies gilt auch, wenn die Aufnahme Geflüchteter in der Mietwohnung kostenlos erfolgt. Ohne die Erlaubnis des Vermieters kann die längerfristige Aufnahme einen Vertragsbruch darstellen und eine Abmahnung sowie eine Kündigung des Mietvertrages zur Folge haben.

Im Zweifel sollte der Rat eines Rechtsanwalts für Mietrecht, wie Rechtsanwalt Hans-J. Salzbrunn eingeholt werden. Anwalt für Kündigung im Mietrecht in Wiesbaden

Kündigung des Arbeitsvertrag und gleichzeitige Krankschreibung

Oftmals lassen Arbeitnehmer, die eine Kündigung des Arbeitsvertrages erhalten haben, sich hiernach krank schreiben. Hier sollte der Arbeitnehmer allerdings die folgende Entscheidung des Bundesarbeitsgerichtes im Hinterkopf behalten.

Wird ein Arbeitnehmer, der sein Arbeitsverhältnis kündigt, am Tag der Kündigung arbeitsunfähig krankgeschrieben, kann dies den Beweiswert der Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung insbesondere dann erschüttern, wenn die bescheinigte Arbeitsunfähigkeit passgenau die Dauer der Kündigungsfrist umfasst.

Bundesarbeitsgericht 5 AZR 149/21

 

Gelingt es dem Arbeitnehmer nicht, die Umstände der Erkrankung glaubhaft darzulegen, könnte der Arbeitnehmer als Folge den Anspruch auf Lohnfortzahlung verlieren.

Rechtsanwalt Hans-J. Salzbrunn

Wiesbaden. Anwalt für Kündigung im Arbeitsrecht und Kündigung im Mietrecht

Härtefall bei Eigenbedarfskündigung der Wohnung – Mietrecht

Behauptet ein Mieter, durch einen Wohnungswechsel drohten ihm schwerwiegende Gesundheitsgefahren, wie beispielsweise bei kranken, älteren Menschen, reicht nach einem neueren Urteil des BGH es nicht mehr aus, nur eine ärztliches Attest über das Bestehen der Erkrankung vorzulegen. Gerichte sollen sich nun mittels eines Sachverständigengutachtens ein Bild darüber verschaffen „[…] welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Dabei ist auch von Bedeutung, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen.“

Für Mieter bedeutet dies, dass Sie sich einerseits noch schwerer gegen Eigenbedarfskündigungen wehren können, andererseits aber ein Gerichtsverfahren deutlich in die Länge ziehen können.

Für Vermieter bedeutet diese Entscheidung, dass Gerichte es schwerer haben werden, eine nachvollziehbare Eigenbedarfskündigung abzulehnen.

Rechtsanwalt Hans-J. Salzbrunn, Wiesbaden

Überstunden des Arbeitnehmers – Beweis und Darlegung

Wer geleistete Arbeitszeit tatsächlich darlegen und im Zweifel beweisen muss, war Hintergrund eines Rechtsstreits, den das Bundesarbeitsgericht (BAG) aktuell entschieden hat (Urt. v. 04.05.2022, Az. 5 AZR 359/21)

Dabei bleibt es dabei, dass in einem Rechtsstreit über die Bezahlung der Überstunden der Arbeitnehmer konkret darzulegen hat, an welchen Tagen und zu welchen Zeiten er über die übliche Arbeitszeit hinaus gearbeitet hat.

Dabei muss der Arbeitnehmer auch angeben, welche Tätigkeit er ausgeübt hat und dass die Ableistung der Überstunden vom Arbeitgeber angeordnet, bzw. zumindest diesem bekannt und von ihm gebilligt worden ist.

Daher raten wir jedem Arbeitnehmer, der oft Überstunden ableisten muss, sich Arbeitsbeginn, Pausenzeit, Arbeitsende und Tätigkeit für jeden Tag in einem Kalender einzutragen.

 

Mietrecht – Kein Rückzahlungsanspruch des Mieters bei unzureichender Einsicht in Abrechnungsunterlagen

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass Mieter in einem laufenden Mietverhältnis die Rückzahlung der auf die vereinbarten Nebenkosten geleisteten Abschlagszahlungen nicht verlangen könnten, wenn der Vermieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu Unrecht verweigerte. Die Mieter seien insoweit durch ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geschützt.

Ein für Vermieter günstiges Urteil im Mietrecht.

Arbeitgeber darf unter Umständen Lohnzahlung bei verweigerten Corona Tests einstellen

Das Bundesarbeitsgericht hat in einer Entscheidung feststellt, dass der Arbeitgeber zur Umsetzung der ihn treffenden arbeitsschutzrechtlichen Verpflichtungen berechtigt sein kann, auf Grundlage eines betrieblichen Schutz- und Hygienekonzepts Corona-Tests einseitig anzuordnen.

Eine Arbeitnehmerin hatte sich geweigert, kostenlose PCR Tests im Rahmen der Hygienestrategie des Arbeitgebers durchführen zu lassen. Der Arbeitgeber hat daraufhin die Lohnzahlungen einstellt.

Die Klage der Arbeitnehmerin auf Lohnzahlung wurde in letzter Instanz durch das Bundesarbeitsgericht abgewiesen.
Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 1. Juni 2022 – 5 AZR 28/22 –
Vorinstanz: Landesarbeitsgericht München, Urteil vom 26. Oktober 2021 – 9 Sa 332/21 –

Rechtsanwalt Hans-J. Salzbrunn, Rechtsanwalt für Kündigungen im Arbeitsrecht