Einseitige Erhöhung
Der Vermieter ist berechtigt gem. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit einen Betrag zu bestimmen, der die voraussichtlichen jährlichen Nebenkosten der Wohnung des Mieters abdeckt.
Beispiel:
Die vertragliche Nebenkostenvorauszahlung beträgt 250,00 € im Monat. Aus der Abrechnung ergibt sich eine Nachzahlung des Mieters von 1.200,00 €. Der Vermieter kann die Vorauszahlung um 1200 / 12 = 100,00 € monatlich erhöhen, sodass zukünftig 350,00 € im Monat zu zahlen ist.
Vorausschauende einseitige Erhöhung durch den Vermieter möglich?
Eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung ist nur dann einseitig durch den Vermieter möglich, wenn die Jahresabrechnung höhere Kosten erwarten lässt. Wurde also im abgelaufenen Jahr so viel verbraucht, dass die bisherige Vorauszahlung nicht ausreicht, darf der Vermieter den Vorauszahlungsbetrag anpassen. Eine vorausschauende Erhöhung, um höhere Preise weiterzureichen und eine hohe Nachzahlung im folgenden Jahr zu vermeiden, ist nach aktuellem Stand nicht möglich. Unter dem Jahr dürfen die Nebenkosten nicht einseitig erhöht werden. Erst nach Erstellung einer Abrechnung und Feststellung, dass die bisherigen Vorauszahlungen zu niedrig waren, können die Kosten erhöht werden.
Die Energiepreissteigerungen werden sich also erst 2023 mit Erstellung der Abrechnungen bemerkbar machen.
Was, wenn ich höhere Nebenkosten nicht bezahlen kann?
Steht man finanziell wegen hoher Mieten schlecht dar, lohnt es sich zu prüfen, ob man einen Anspruch auf Wohngeld hat. Dieser wird aber nicht nachträglich bewilligt. Daher muss dieser bei einer hohen Belastung bereits jetzt gestellt werden. Wohngeld kann eine höhere Nebenkostenvorauszahlung ggf. ausgleichen.
Übersteigt die Nachzahlung den Betrag, den man als Mieter aufbringen kann, sollte man Kontakt mit dem Vermieter aufnehmen und um Ratenzahlung bitten. Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf Bewilligung einer Ratenzahlung.
Kann der Vermieter bei einem Rückstand von Nebenkosten kündigen?
Ja, grundsätzlich kann ein Rückstand mit der Nebenkostennachzahlung ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.
Nachzahlungsforderungen sind allerdings nicht Teil der monatlichen Miete. Aus diesem Grund führt eine nicht beglichene Nachzahlungen nicht automatisch zu einem Sonderkündigungsrecht des Vermieters. Vielmehr müssen erschwerende Umstände hinzukommen, damit gekündigt werden kann. So muss beispielsweise der geschuldete Betrag besonders hoch sein, so dass dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzusetzen.
Der Vermieter kann nach aktuellen Urteilen des LG Berlin eine außerordentliche fristlose Kündigung auf den allgemeinen Kündigungsgrund des § 543 Abs. 1 BGB (Kündigung aus wichtigem Grund) stützen, wenn der Mieter mit einer Betriebskostennachzahlung in Höhe von 2 Monatsmieten länger als einen Monat in Rückstand ist. Dies würde eine erhebliche Pflichtverletzung durch den Mieter darstellen.
Ferner kann die Nichtzahlung einer Betriebskostennachforderung in Höhe eines Betrages von mehr als einer Monatsmiete für einen Zeitraum über einen Monat eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters darstellen, die den Vermieter zur ordentlichen, also fristgemäßen Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) berechtigt.
Ein Vermieter sollte demnächst eine außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung aussprechen und diese durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht erstellen lassen.
Bei einer niedrigeren Nachzahlung muss der Mieter sich zu einer Zahlung in Raten bereit erklären. Verweigert der Mieter dies, könnte dies zumindest nach einer Abmahnung im Wiederholungsfalle (im Folgejahr) für eine Kündigung des Mietverhältnisses reichen.
Ansonsten ist der Vermieter gehalten, die Rückstand notfalls vor Gericht einzuklagen.
Unter welchen Voraussetzungen kann der Vermieter eine Erhöhung der Vorauszahlung verlangen?
Um die Nebenkosten zu erhöhen, muss der Vermieter zuvor eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erstellen. Der Vermieter ist berechtigt, die Erhöhung zeitgleich mit der Zusendung der Nebenkostenabrechnung an den Mieter zu versenden. Die Erhöhung erfolgt in einem einfachen Schreiben an den Mieter. Eine Begründung des Vermieters ist nicht notwendig. Auch einer Zustimmung des Mieters bedarf es nicht. Die Änderung wird zwei Monate nach Zugang der Erklärung wirksam. Der Vermieter sollte daher darauf achten, dass er den Zugang der Abrechnung mitsamt dem Erhöhungsverlangen beweisen kann.
Was passiert, wenn der Mieter die höhere Vorauszahlung nicht leistet?
Die andauernde und trotz Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete oder unvollständige Mietzahlung ist eine so gravierende Pflichtverletzung, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt.
Ab wann eine dauerhafte unpünktliche und unvollständige Mietzahlung eine Kündigung rechtfertigt, ist nicht klar geregelt. Es gibt Gerichte, die nach viermaliger nicht ordnungsgemäßer Zahlung und einer erfolgten Abmahnung eine Kündigung als begründet ansahen. Der BGH hat einen Fall entschieden, dass nach siebenmaligem Verstoß und mehrfacher Abmahnung eine Kündigung rechtmäßig sei.
Wann kann wegen Mietrückständen gekündigt werden?
Fristlose Kündigung
Zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem Gesamtbetrag einer vollen Miete
Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein wichtiger Grund für die Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a vorliegt, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug war. Der rückständige Teil ist dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dabei kommt es nur auf den rückständigen Gesamtbetrag an.
Es komme daher nicht darauf an, ob jeder rückständige Teilbetrag für sich genommen im Verhältnis zur Miethöhe nicht unerheblich war.
BGH Urteil vom 08.12.2021, VIII ZR 32/20
Mietrückstand über mehrere Monate
Das Mietverhältnis kann ebenfalls fristlos gekündigt werden, wenn sich der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
§ 543 Abs. 1 Nr. 3b BGB
Heilung einer außerordentlichen Kündigung
Kommt ein Mieter in einen wie oben dargestellten Zahlungsrückstand, so kann der Vermieter fristlos, hilfsweise ordentlich, kündigen. Die Zahlung des Mietrückstandes heilt in diesem Fall jedoch nur die fristlose Kündigung – eine zusätzliche, hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt bestehen.
Fristgerechte Kündigung
Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag ordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
Der BGH hat am 10.10.2012 (Aktenzeichen VIII ZR 107/12) entschieden, dass dies bei einem Fall eines Mietrückstand von mehr einer Monatswarmmiete und einer Verzugsdauer von mehr als einem Monat ist.
Was zählt als Mietrückstand?
Relevant für den Rückstand sind lediglich die Grundmiete und die Betriebskostenvorauszahlungen. Nach überwiegender Rechtsprechung ist in der Regel ein eventueller Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung nicht relevant. Dies wird, wie oben dargestellt, damit begründet, dass es sich hierbei im Gegensatz zu den Mieten nicht um periodisch wiederkehrende Zahlungspflichten handelt. Aber die Nichtzahlung einer Betriebskostennachzahlung kann unter Umständen zu einer ordentlichen Kündigung berechtigen. Dies ist jedoch gesondert zu prüfen und ein ggfs. eigener Kündigungsgrund. Das Gericht wird hier den Einzelfall abwägen, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter weiter zumutbar ist.
Rechtsanwalt Hans-J. Salzbrunn
Alfred-Schumann-Str. 6
65201 Wiesbaden
Stand: 25.10.2022